Theo dự thảo khung giá đất, mức giá đất cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ dự kiến là 162 triệu đồng/m2, cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và TP HCM là 81 triệu đồng/m2

Theo khung giá đất mà Bộ Tài nguyên và Môi trường dự kiến sẽ áp dụng, mức giá đất cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam Bộ dự kiến là 162 triệu đồng/m2, cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và TP HCM là 81 triệu đồng/m2. Đất tại đô thị đặc biệt tại vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ, đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị có giá trần là 129,6 triệu đồng/m2.

Chính sách... “theo gió đổi chiều”

Sở dĩ chúng tôi đề cập đến khung giá đất dự kiến sẽ áp dụng cho hai khu vực này vì đây là hai khu vực có thị trường tập trung đông dân cư nhất Việt Nam, cũng là hai thị trường địa ốc phát triển bậc nhất Việt Nam. Đồng nghĩa, lại cũng là hai khu vực đang “mắc kẹt” một lượng hàng tồn kho khổng lồ nhất.

Theo ghi nhận của phóng viên DĐDN khi tiếp xúc, trao đổi với các DN phía Nam, phần lớn các DN đều vô cùng bức xúc với dự thảo Nghị định. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, một trong những người nổi tiếng với các chia sẻ thẳng thắn về chính sách thời gian qua, cho rằng đây là một trong những Dự thảo có nội dung “bất hợp tình hợp lí” nhất. “Trước đây, Nhà nước công bố khung giá đất ở mức mà theo Nhà nước là thấp, áp dụng trong giai đoạn 2007-2008, thời điểm mà địa ốc vô cùng nóng sốt nhưng Nhà nước cũng không hề có điều chỉnh gì. Nay, sau một thời gian địa ốc đóng băng và thị trường xuống giá thê thảm, nhiều DN địa ốc đã và đang chết, thì Nhà nước lại muốn nâng giá đất. Mà mức nâng giá lại lên tới gấp đôi (tính trung bình). Phải chăng như vậy là muốn đẩy DN vào con đường chết?”.

Cũng theo phân tích của ông Đực, có thể hình dung việc tăng khung giá đất như một phương thức tận thu với DN, cho dù không áp dụng khung giá đất này để tính tiền sử dụng mà chỉ để tính thuế. “Có thể hình dung như thế này, trước đây Nhà nước thu tiền của DN thông qua hình thức thu khoản chênh lệch (lấy tổng thu trừ tổng chi ra chênh lệch, theo Nghị định 69/2009/NQ-CP), đó cũng đã là một cách tận thu với DN nhưng ít nhất còn chịu đựng được, thì sau một giai đoạn địa ốc đóng băng và DN không còn nguồn để thu (tức không phát sinh chênh lệch), thì lại chuyển về cách thức truyền thống là sử dụng khung giá đất để đánh thuế DN.  Như vậy là vô cùng bất công cho DN.

Đồng thuận quan điểm này, một số DN cho rằng việc áp dụng khung giá đất theo dự kiến, sẽ khiến các DN “chết”, bao gồm cả những DN đã lỡ bán sản phẩm địa ốc lẫn DN đang “ôm” sản phẩm địa ốc. “Những DN đã lỡ bán sản phẩm nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất, thì nay đóng tiền sử dụng cũng… chết. DN nào chưa bán, có thể cộng tiền giá đất mới vào giá bán cho người dân, nhưng thực ra hiện tại người dân mới nắm vai trò thượng đế - quyết mua hay không-, giá bán cao họ không mua, DN cũng chết”.

Trở lại với quan điểm của Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, “Xác định thị trường địa ốc hiện đang có dấu hiệu phục hồi và lấy đó làm cơ sở tăng khung giá đất là hoàn toàn chủ quan. Nếu có khoảng 20 -30 dự án địa ốc tại TP HCM đang chuyển động thì ngược lại cũng đang có 700 - 800 dự án đang bất động, chết dở”, ông Nguyễn Văn Đực nói.

Người dân cũng... “khóc”

Nhìn nhận một cách khách quan hơn, trao đổi ngắn với DĐDN, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết nếu áp dụng khung giá đất mới, có hai điều ông quan ngại khi nhìn từ hai góc độ cả DN lẫn người dân (người mua và sử dụng/chủ sở hữu sản phẩm địa ốc trên thị trường).

Thứ nhất, ông Châu phân tích, hiện Nhà nước đang quy định tiền sử dụng đất người dân phải nộp theo đối tượng hộ gia đình trong hạn mức là tiền được tính theo bảng giá đất. Khung giá đất thì bảng giá đất cũng tăng nên nói tăng khung giá đất mà không làm tăng tiền sử dụng đất là không phù hợp. “Với mức giá cũ của bảng giá đất, đã có nhiều hộ gia đình không nộp nổi, nay nếu tăng khung giá đất tức tăng bảng giá đất, e rằng sẽ còn có thêm nhiều người dân không đủ khả năng nộp trong hạn mức”.

Chưa kể, theo quan điểm của ông, với tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp ngoài hạn mức, theo quy định là nộp theo điều chỉnh K+ (tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (k) tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) ở mức khoảng 1,2 đến 1,4 lần, thì áp lực với người dân càng nặng.
Với bảng giá đất cũ tính đến 2014, vẫn tồn tại hiện tượng DN khất thuế, khất tiền sử dụng đất, thậm chí có DN còn đề xuất cấn trừ căn hộ, sản phẩm dự án vì thị trường đóng băng

Thứ hai, ở góc độ DN, với bảng giá đất cũ tính đến 2014, vẫn tồn tại hiện tượng DN khất thuế, khất tiền sử dụng đất, thậm chí có DN còn đề xuất cấn trừ căn hộ, sản phẩm dự án vì thị trường đóng băng. Chứng tỏ DN đang rất khó khăn. Nay nếu tăng khung giá đất thì có khả năng dẫn tới việc định giá đát cụ thể cũng tăng lên, ông Châu nói.
Cũng trên góc nhìn khách quan, Tổng giám đốc Cty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh Nguyễn Thụy Nhân chia sẻ, “trên thực tế, có những mức giá đất tại những khu vực được nêu trong Nghị định, so với mức giá đang áp dụng trên thị trường là vẫn còn rất thấp. Và có lẽ cơ quan quản lí trước khi đưa ra dự thảo này cũng đã có nghiên cứu, khảo sát thị trường. Tuy nhiên, việc đưa ra mức giá tăng quá cao mà không có lộ trình đột ngột có khả năng sẽ khiến thị trường  bị “sốc” và gây phản ứng ngược với những gì mà Nhà nước đã nỗ lực thời gian qua để gây dựng niềm tin và vực dậy thị trường”.

Điều ông Nhân lo ngại cũng là điều mà phần lớn các chuyên gia, những người không lo ngại vì lợi ích thiết thân của chính mình, muốn đề cập. Bởi niềm tin trên thị trường địa ốc và nền kinh tế chỉ mới được gây dựng trở lại gần đây, cùng với sự hồi phục mong manh của địa ốc ở một vài phân khúc. Vẫn biết những thay đổi đột ngột với mức độ “đổi chiều” 180 độ của cơ quan quản lí, tuy vì mục đích chung là giúp tăng nguồn thu nhà nước và khai thác đúng giá trị nguồn tài nguyên quý của đất nước, nhưng thật sự vẫn cần cân nhắc một yếu tố hợp lí cho tổng thể và có lộ trình, hướng đến đảm bảo sự ổn định của môi trường kinh doanh như một lợi thế cạnh tranh số một của nền kinh tế?

 Nguồn: http://dddn.com.vn